서울서부지방법원 2015. 4. 28. 선고 2014가단243046 판결

전 문

원 고 A

소송대리인 법무법인 ○ ○ ○ ○ ○

피 고 주식회사 ○

소송대리인 법무법인 ○ ○ ○

변 론 종 결 2015. 4. 17.

판 결 선 고 2015. 4. 28

주 문

1. 피고는 원고에게 20,215,847원 및 이에 대하여 2014. 9. 1.부터 2015. 4. 28.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 2분하여 그 중 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

피고는 원고에게 47,590,670원 및 이에 대하여 2014. 9. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. 원고는 2010. 8. 31.경 피고와 사이에 서울 용산구 한강로 3가 *층 **호(이하, 이 사건 상가라 한다)에 관하여 임대차보증금 392,922,946원, 월 차임 7,338,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 9. 1.부터 2015. 8. 31.까지로 각 정한 임대차계약(이하,이 사건 계약이라 한다)을 체결하였다.

나. 피고는 2012. 8.경, 2013. 8.경, 2014. 4.경 원고에게 연체된 차임의 지급을 독촉하였고, 2014. 6. 23.경 14개월간 월 차임이 연체되었음을 이유로 이 사건 계약을2014. 8. 31.자로 해지한다고 통보하였으며, 원고는 2014. 8. 15.경 피고에게 퇴점신청을 하였다.

다. 피고는 2014. 8. 15.경 원고에 대한 정산금을 임대차보증금 392,922,946원에서 위약금 40,431,695원, 보증금 연체료 6,399,682원, 연체차임 142,443,344원, 연체 차임에 대한 연체료 15,088,905원, 연체 관리비 41,794,775원, 연체 관리비에 대한 연체료4,610,743원, 원상복구비용 10,000,000원, 교통유발부담금 759,293원과 대출금액42,600,000원 및 이에 대한 이자 802,840원을 공제한 나머지 87,991,669원으로 정산하고, 위 금액을 원고에게 지급하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 교통유발부담금 부담 약정 무효 여부

원고는, 임차인인 원고에게 교통유발부담금을 부담하도록 한 이 사건 계약 6조는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효라고 주장한다.

살피건대, 약관의 규제에 관한 법률(이하, 약관규제법이라 한다) 6조 소정의 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 그 조항이 고객에게 다소 불이익하다는점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성ㆍ사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 할것인바, 이 사건에 있어서, 교통유발부담금을 실제로 이 사건 상가를 점유하는 임차인에게 부담하도록 하였다는 사정만으로 이 사건 계약 6조 중 교통유발부담금 부담에 관한 부분이 신의성실의 원칙에 위반하여 공정성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 위약벌 부과 약정 무효 여부

원고는, 이 사건 계약 7조는 연체 차임 및 관리비에 대해서 연 19%의 연체료를 가산하도록 정하고 있는데, 이와 함께 같은 계약서 21조에서 2기 이상 차임 연체를 이유로 계약이 해지될 경우 임대차보증금의 10%를 위약벌로 몰취한다고 정하고 있고, 이에 따라 피고는 임대차보증금에서 위약금 명목으로 40,431,695원을 공제하고 나머지금액을 반환하였는바, 위 위약벌 몰취 약정은 부당하게 과다한 손해배상의 예정으로서 약관의 규제에 관한 법률 제8조 에 반하여 무효이거나, 부당히 과다한 손해배상의 예정으로서 감액되어야 하고, 혹은 공서양속에 반하여 무효라고 주장한다.

위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항 을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수 없고, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다( 대법원 1993. 3. 23.선고 92다46905 판결 등 참조).

이 사건에 있어서, 이 사건 계약 제21조 제2항 은 ‘위약벌’이라는 문구를 사용하고 있는 점, 이 사건 계약에 계약 종료 후 명도 및 원상회복 지체로 인한 손해배상책임은 따로 규정하고 있는 점에 비추어, 이 사건 계약 제21조 제2항 은 임차인의 채무이행을 확보하기 위한 위약벌을 정한 것으로 봄이 상당한바, 이 사건 계약이 차임 연체를 이유로 해지되는 경우 피고는 연체차임 및 관리비에 대하여 연 19%의 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급받음으로써 원고의 채무불이행에 따른 손해를 보전받을 수 있는 점, 인도 및 원상회복 지연으로 인한 손해에 대하여는 월 차임의 2배에 해당하는 손해배상예정액이 별도로 약정되어 있는 점, 이 사건 계약 위약벌 약정에 기한위약벌금 40,431,695원은 원고의 월 차임 7,338,000원의 5배 이상으로서 상당히 많은 금액인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 위약벌 조항은 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 임대인의 이익에 비해 임차인에게 가해지는 불이익이 과도하게 무거우므로,20,215,848원(보증금의 5% 상당)의 범위 내에서만 유효하고 이를 초과하는 나머지 부분은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효라고 봄이 상당하다.

따라서, 피고는 원고에게 임대차보증금에서 공제한 위약벌 41,794,775원 중20,215,847원(= 40,431,695원 - 20,215,848원)을 반환하여야 한다.

다. 임대차보증금, 월 차임 자동인상 약정 무효 여부

원고는, 이 사건 계약서 제5조 제5항 은 임대차보증금 및 월 차임을 연간소비자물가총지수 증가율에 따라 자동인상되도록 규정하고 있는바, 위 규정은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효라고 주장한다.

먼저, 이 사건 계약 제5조 제5항 의 임대차보증금 및 월 차임 자동인상 약정이 무효인지 보건대, 갑4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 실제로 이루어진 월 차임의 증가율이 상가임대차보호법 시행령에 정해진비율을 초과하지 않은 것으로 보이고, 위 조항은 ‘전년도 임대차보증금 및 월 임대료의증액이 있은 날로부터 1년 이 지난 날과 피고가 인상을 통지한 날 중 나중에 도래하는날부터 적용한다’라고 규정하여 상가임대차보호법 제11조 제2항 에서 정한 1년의 기간을 단축하지도 않은 것으로 보이는 점, 피고의 임차인들은 피고를 상대로 임대차계약서 일부 내용에 대하여 약관심사청구를 하였는데, 약관 심사 결과 공정거래위원회는 2007. 9. 5.경 임대차계약서 중 임대보증금과 월 임대료 자동인상 조항에 대하여 증감분에 대하여 피고가 통지한 날의 익월부터 일방적으로 적용하는 것으로 규정하여 증액후 1년 이내에도 인상분을 부과할 수 있는 것은 부당하여 무효라는 취지의 통보를 하였을 뿐 자동 인상 조항 자체에 대하여는 별다른 의견을 내지 않았던 점, 피고는 실제로 매년 월 차임 및 인대차보증금을 인상하지도 않았던 것으로 보이는 점 등에 비추어보면, 월 차임 및 임대차보증금이 연간소비자물가총지수 증가율에 따라 매년 증가될수 있다는 사정만으로 이 사건 계약 제5조 제5항 이 신의성실의 원칙에 위반하여 공정성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 임대차보증금 중 아직 반환하지 않은 20,215,847원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 계약 해지 및 이 사건 상가 인도 완료일이후인 2014. 9. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한이 판결 선고일인 2015. 4. 28.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 일부 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이판결한다.

판사 정혜원